#стройка
Новости по ОСВО по Гарант-Инвесту - пока ничего экстраординарного.
Всё вроде бы штатно, опубликовали инструкцию для участия в голосовании, идёт напряжённая работа облигационеров по поиску нужных кнопок в приложении брокеров, распри по поводу комиссий за участие процедуре, в общем всё как обычно.
Несмотря на то, что по сравнению с рестрактами ТГК-2 от 2013 года или Мечела от 2016-го технологии сделали огромный шаг вперед, ОСВО есть ОСВО. Когда-нибудь мы возможно доживем до полной унификации и автоматизации процесса, но точно не завтра.

Если говорить по существу вопроса, то тут тоже ничего нового или необычного. Часть держателей считает, что лучше пожертвовать текущими доходами в надежде сохранить бизнес и так или иначе отбить потери, а часть готова судиться, чтобы успеть вперед остальных и попытаться взыскать имущество уже "завтра".

Тот факт, что сохранить бизнес при втором подходе вообще нет шансов, в расчёт не принимается, также как и то, что банки облигационеру не переиграть практически ни при каких условиях (если только ты сам не банк и у тебя вдобавок к кредиту есть еще большая часть облигационного выпуска, а лучше нескольких).

Что примечательно, последователь каждой стратегии легко найдет кучу примеров в подтверждение своей позиции.

"Стиль - это человек" (с) и потому каждый выбирает свою линию поведения в соответствии с внутренними склонностями и системой ценностей.
С моими 10 облигациями, тем более купленными по 22,6% от номинала и судиться, и скандалить глупо, так что я просто наблюдаю за ситуацией.
Если рестракт проходит благополучно и предприятие продолжает работать, то вложение получится вполне себе привлекательным. Если нет - ну значит не судьба.

Стал бы я покупать в стакане сейчас не 10 а, к примеру, 100 бумаг? Наверное нет, тут рабочий объем начинается от 1000 штук, а лучше от 5000, если иметь в виду судебные тяжбы и голосование на ОСВО.
Стану ли я добирать в стакане если рестракт успешно пройдет? Весьма вероятно, но уже ближе к началу возобновления выплаты купонов, когда снимутся основные юридические и корпоративные риски.

Повторюсь, лучшим выходом из ситуации был бы аналог Chapter 11, но у нас такого, к сожалению, нет. Чего ни хватишься того и нет

Я наверное вам уже надоел с этим Chapter 11, но как учил нас сенатор Катон старший "если каждый день талдычить, что Карфаген должен быть разрушен, он рано или поздно будет разрушен". Так что потерпите, дорогие друзья.

В этом смысле я крайне заинтересован чтобы рестракт по Гарант-Инвесту прошел нормально. Не столько из-за 10 бумаг, сколько исходя из соображений модернизации законодательства о банкротстве.
=============
Инструкция для владельцев облигаций для участия в ОСВО (по ссылке).
Изучите и голосуйте, иначе велик шанс, что единственными выигравшими в ситуации окажутся банки, у которых в залоге имущество эмитента.

#стройка
Оказывается субсидий по ипотеке в бюджете на 2 триллиона. Если льготку особо больше не раздавать, а ставку снизить можно прям хорошо сэкономить. Обеспечить бюджетную стабильность а через неё стабильность финансового рынка. Прямо таки мандат ЦБ)

#стройка
#анонс_размещения
Самолет, похоже, не собирается уходить на второй план.
Помимо перфоманса на ПМЭФ он анонсировал новый выпуск облигаций с фиксированным купоном до 24,50% и сроком до погашения — 4 года.

Предварительные параметры:
🏦 Объем эмиссии: 5 млрд руб.
💰 Доходность: до 27,45% годовых
⏱️ Срок обращения: 4 года
⚖️Сбор заявок: 24 июня 2025 г.
🛠 Размещение: 27 июня 2025 г.
😎Организаторы: Альфа-Банк, Газпромбанк, Совкомбанк, Т-Банк

За 2024 год:
💸 выручка компании выросла на более чем 32%, составив 339 млрд руб., при этом EBITDA достигла рекордных уровней — 109,2 млрд рублей (рентабельность 32%).
❗️ Чистый долг / EBITDA компании вырос до 1,88x, что остается ниже средних уровней по отрасли.

🛫 ГК Самолет является крупнейшим девелопером в России по объему текущего строительства, обладает самым большим земельным банком и имеет более 127 проектов в 17 городах от Калининграда до Сахалина.

Облигации можно приобрести у крупнейших брокеров — Альфа-Банк, БКС, ВТБ, Газпромбанк, Ньютон Инвестиции, Т-Банк, Сбер и др.

#стройка
Начитавшись аналитиков в #бетон_портфель набрал акций девелоперов и подраспродал ПИФы.
Покупка ПИКа далась нелегко (гореть им в аду за реновацию и за убогий дизайн всего на свете), но жадность пересилила.
Итак, на борту весь бомонд: ПИК, Самолет (как обычный так и Плюс), ЛСР, облизываюсь на Эталон (пусть начнут торги после расконвертации).
Так что теперь мне прям тоже стало нужно снижение ставки. Ладно ещё профукать депо но по тихой, а вот в публичном портфеле - другое дело.

Эля, снижай!!!!

#стройка
Понятно, почему строители хотят ставку 10-12% к концу года - это как раз тот уровень с которого деньги начнут выходить с депозитов. Не на IPO же они пойдут все. Большинство в бетон, как обычно 3 к 1 по отношению в фондовому рынку
Вполне логично.
Тем более, что предложение сократилось и стоки надо распродавать.
Другое дело, что половина этого спроса - Москва и область, там уже особо и негде строить если по честному. Найдут конечно, но по большому счету это убийство агломерации - через 25-30 лет мы рискуем превратиться в Детройт в том смысле что поддерживать инфраструктуру будет очень дорого и не на что.
Но понятно, что Хуснуллин про это не думает, да и ему и пофиг в целом.

#стройка
Много раз говорил, что квалификация инвесторов представляет собой наглядное пособие как создать проблему на ровном месте абсолютно для всех. Вот еще одно подтверждение: ПИФам недвижимости разрешат переквалифицироваться из "квальского" в "неквальский". ЦБ пишет:

«Такая возможность интересна прежде всего тем фондам, инвестиционная стратегия которых изначально предполагала вложения в проекты с повышенным риском, например строительство торгового центра или складских помещений. Однако впоследствии, после ввода зданий в эксплуатацию, такие фонды готовы перейти к более консервативной стратегии»,

А если ПИФ постоянно строит объекты один за другим (что чаще всего и бывает): он "квалский" или "неквальский"?
А если реконструкция после долгой эксплуатации?

Это мне живо напоминает популярные в 1990-е дискуссии о разнице между эротикой и порнографией.

Там основным камнем преткновения стали голые сиськи - к единому мнению что это, так и не пришли. Если издалека, то вроде бы эротика, если крупным планом, то порнография Но дальше возник вопрос - а с какого минимального расстояния и ракурса и т.д. что делать уже отснятым и закупленным контентом, где как-то что-то не совсем правильно показано.
Ситуация зашла в тупик. Пока в Думу не пришел условный депутат Милонов (я уже не помню кто это был точно) и вообще всё запретил показывать по телевизору.

Но, возвращаясь к ПИФам:
1️⃣ допустим квалы профинансировали постройку объекта,
2️⃣ потом ПИФ сделали неквальским, цены выросли, квалы закрылись о неквалов,
3️⃣ объект оказался тухлым, неквалы почувствовали себя ущемленными и пошли жаловаться в ЦБ,
4️⃣ ЦБ среагировал и отозвал неквальский статус,
5️⃣ Котировки ухнули вниз.

Таким же образом можно делать подлянки конкурентам неограниченное число раз без больших затрат. Если бы ПИФ был просто ПИФ (всегда неквальский, например) такой бы проблемы просто не возникало.

Мораль: Карфаген должен быть разрушен квалификация инвесторов мероприятие сколь бессмысленное, столь же и бесполезное. В США например целенаправленно дрючат эмитентов и манипуляторов и это имеет гораздо большее влияние на рынок. А тех кто несет туда деньги не трогают. Но мы почему-то где надо лучшие практики категорически не перенимаем, а в очередной раз изобретаем велосипед с квадратными колёсами.

#ЦФА #стройка
Тоннекс погасил свои дебютные ЦФА, о чем с гордостью и сообщил.
Это было бы вполне тривиальным и, честно сказать, не заслуживающим особого упоминания событием, если бы не поистине шекспировские страсти на ниве корпоративного шантажа (см. раз и два), которые внезапно закипели вокруг этого выпуска.

Коротко говоря, в который раз случился гринмейл.
Но Тоннекс, пожалуй, первым из эмитентов в песочнице не побоялся вынести это в публичное пространство, что, как по мне, крайне важно.

Гринмейл в этом смысле схож с домашним насилием - жертвы обычно молчат до последнего и откровенно говоря, только когда уже, по большому счету, поздно, возникают акции типа "Не плати Фонтанке", которые чаще всего не могут ни повлиять на шантажиста, ни вернуть потраченные деньги.

Напомню, админов "Фин. караульного", "Небрехни" и Адских бабок" посадили только из-за того, что они наткнулись на Чемезова

Надо заметить, что проблема конфликта интересов тут встает в полный рост.
С одной стороны, если эмитент уходит в дефолт (который в ЦФА кстати не отрегулирован, как я понимаю. Там нет понятия техдефолта, например)- ничего в этом хорошего нет, и права инвесторов очевидно нарушаются. С другой - если он заплатил за "блоки" в каналах, или провел выкуп бумаг в интересах одних инвесторов в ущерб другим, но в итоге все равно ушел в дефолт - лучше большинству не стало. В общем, ситуация непростая.
Я почему то думаю, что она тоже эффективнее всего лечится с помощью Chapter 11, но возможно это у меня заело, настаивать не буду. Тут нужна квалифицированная помощь юриста.

#IPO_SPO
#стройка
Я почему-то думал, что IPO ДОМ_РФ пройдёт еще весной, но видимо долго раскачивались, или ждали снижения ставки (что скорее всего)
Я только не понял следующей фразы коллег

Вопрос лишь один: какую долю выкупят девелоперы? Ведь именно «ДОМ.РФ» — оператор госпроектов. Девелопер, купивший пакет, получает возможность быть «внутри системы», как миноритарий, и лучше адаптировать свои проекты к госпрограммам

По-моему связи никакой нет. Но это ладно, в любом случае тема интересная, будем наблюдать.

#стройка
Корпорации между тем затариваются собственными офисами.

За три квартала 2025 года объем ввода офисной недвижимости в Москве вырос в 11 раз (до 563 тыс. кв. м), но 74% этих площадей заняли корпоративные штаб-квартиры крупных компаний, таких как. Причина — рекордно низкая вакантность в премиальных локациях (менее 1%) и ожидание роста арендных ставок на 16% к концу года.

ЦБ тоже прикупил себе домик на Белорусской (БЦ "Слава"), хотя говорит, что не ждет нового витка роста цен на жильё.

Потому что одно дело жилье, другое - офисы)

#стройка
#IPO_SPO
Насчёт Глоракса всё формально верно - им сложно, как и всей стройке.
Но анализ должен быть совершенно не такой. Там нет самого главного.

Первое - надо смотреть нераспроданные запасы (стоки). Сейчас это обуза (и они растут), но со снижением ставки и послаблениями в ипотеке - это возможность. Даже в жирные годы у жилищников выручка и прибыль могут скакать в очень широком диапазоне, а тут и подавно.

Второе - куда в реальности пойдут деньги привлечённые на IPO. если на покупку новых ЗУ это одно, затыкание дыр - другое. Узнать это можно будет, к сожалению, только постфактум.

Я в Глоракс не ходил, думаю на общем рыночном пессимизме они еще попадают. А дальше все будет зависеть от доступности ипотеки.

В целом по сектору: в худшем случае распродажа стоков займет года 3-4 (так у всех кстати, тут проблема общая), в лучшем - раздадут за год-полтора. Соответственно, стройке надо будет протянуть года три, поэтому IPO/SPO тут возможно не последнее.

#стройка
Вообще говоря, "кризис у мужчин", о котором пишут коллеги, это скорее несбалансированное пространственное развитие и следствие общего управленческого кризиса.
Когда ты сконцентрировал население в городах сверх разумного, ему рано или поздно становится и заняться толком нечем, и жить негде, да и размножаться тоже. Вспоминаем в этой связи "Вселенную 25"

Аналогичная история наблюдалась и в Древнем Риме - в провинции Италия уровень урбанизации по некоторым оценкам, понятно что весьма приблизительным, в "золотой век Антонинов" (96-192 гг.) составлял около 30% (при норме в 2-4% для аграрного общества), а в Риме жило порядка 8-9% населения империи (примерно как в 2010-е в Москве - надеюсь теперь понятно кто и почему тут "третий Рим")
Это всё было возможно на дармовом египетском зерне. Потом когда в ходе кризиса III века всё это закончилось, Рим скукожился до "нормальных" для аграрного общества размеров, а в Италии снова занялись сельским хозяйством, которое совсем было забросили.

Думаю, нас ждет то же самое. Но как и в Риме через деградацию инфраструктуры в больших городах, на которую просто перестанет хватать денег (см Нью-Йорк 1970-х или Детройт с Йоханнесбургом нынче) и обратную миграцию населения в деревню и малые города. Но еще лет 30-35 у нас на пузырь в недвижке есть - ныне построенное ещё успеет развалиться.

#стройка
Элитные проекты первичного рынка демонстрируют годовую доходность, превышающую банковские предложения на 5–7% при средней ставке по депозитам 19,2%.

Чтобы быть уверенным в инвестиционной перспективности проекта, рекомендуется выбирать компании, занимающие топовые позиции в рейтингах независимых издателей. Лидером индекса уверенности застройщиков по версии Forbes третий год становится Донстрой, который демонстрирует высокую распроданность объектов, полное заполнение счетов эскроу и гибкую систему рассрочки. Все эти факторы подтверждают стабильность компании.

Его проекты класса люкс доказывают эффективность этого подхода. Цены на квартиры в третьем клубном доме «Река» в Раменках выросли на 26,5% за год, «Дом XXII» в Хамовниках — на 24,6%. Цифры превосходят доходность традиционных финансовых инструментов. Неслучайно глобальные инвесторы отводят недвижимости ведущее место в своих портфелях: по данным Centi-Millionaire Report 2024, она составляет 27% от общего объема активов.

#стройка
В продолжение темы👆 - в ленте нашел, что за 1,2 млрд. в Питере Главпочтамт продают.
Ну на реконструкцию и ремонт допустим еще двушку, пусть в целом будет 3,2 млрд. даже 3,5 млрд. с учетом торгов комиссий и прочего (это примерно 255 тыс. за квадрат).
Пару квартир в Хамовниках.
Твою ж мать, пардон муа!)

Единственное что - Почтамт этот потом фиг продашь кому за эту цену. А Хамовники - так вполне.

UPD: знающие люди поправляют - на питерских почтамтах царит ГИОП. Где Долина училась, они там преподают. Тогда все понятно.

UPD2 - торги отменили.

#стройка
Я обещал Алексею Примаку еще месяц назад, что мы поговорим про его пост про дилемму акции/недвижка
Ну и забыл благополучно. Но теперь вспомнил, надо исправляться.

Итак, главный парадокс

покупатели ведут себя нелогично с точки зрения финансовой теории, но да, логично с точки зрения психологии капитала.

На самом деле никакой не парадокс. Акции отнять у нас раз плюнуть (примеры приводить не будем, все и так знают)
1️⃣ Недвижку отнять сложнее, даже несмотря на "дело Долиной" и прочих черных риэлторов, которые вообще то много чего отняли.
2️⃣ Недвижка не так на виду (хотя обсуждаемые Хамовники 12, конечно, исключение)
3️⃣ Богатый покупатель паркует в недвижку явно не последнее и как правило не в ипотеку. Поэтому его мало волнует низкий рентный доход. стоимость вырастет так или иначе а тут главное сохранить. В акциях ты фиг сохранишь, отрейдить предприятие, особенно непубличное, не в пример проще.

В общем Алексей прав, но парадокс это только на первый взгляд. Налицо чистая рациональность, просто уже выходящая за узко понимаемую экономическую.

UPD Да, совсем забыл: если бы дом в Хамовниках вышел на фондовый рынок (в виде ЗПИФ например), то по капитализации он бы вошел в сотню. Это конечно не гастроном в Нью-Джерси за $100 млн., но тоже прекрасное свидетельство того, что на самом деле из себя представляет фондовый рынок.

#стройка
Триллионы на депозитах не дают покоя: "вкладчики банков могут купить всю коммерческую недвижимость три раза"

На это хочется ответить: "съесть то он съест, да кто ж ему даст"(с)

Депозиты - это обязательства , живых денег, которые вкладчики могут снять не обвалив банки и рынки, примерно 3%. Вот на эту сумму все и гуляют, в общем-то.

#стройка
День инвестора ДОМ.РФ привел к следующим результатам:
1️⃣ постиг дао секьюритизации многотраншевой ипотеки
2️⃣ понял, что вещи не такие как выглядят.
3️⃣ докупил ещё акций.

Из общеполезного: коллеги обещали пролить свет на истинные причины краха Fanny May и Freddy Mac 2007 года. И вообще регулярно рассказывать про рынок.
Преза по ссылке
=======
Ничто не ИИР на этом канале

#стройка
ДОМ РФ внезапно сообщает, что слухи о смерти рынка жилья оказались несколько преувеличены.
Не то чтобы там всё опять как в 2021 году, вовсе нет.

Но население продолжает парковать сбережения в недвижимость и потому цены не падают, да еще и семейная ипотека помогла. Оную ипотеку правда уже пересматривают, но видимо это не сильно остановит желающих.
Да и в целом понятно - жить то надо, деньги пока водятся надо купить что-то, разменять.

Вот что значит: нет альтернативного пузыря - была бы своя NVidia туда бы грузили.
Правда я думаю, что не грузили бы.

Не только потому что "лучшая наша NVidia - это Институт теплотехники", а он не продается. А потому что структура владения недвижкой у нас иная чем в США и ЕС. У нас она в собственности Причем иногда в собственности такое, что в других странах и в голову не придет никому такое приобретать или таким владеть.
Гримасы приватизации 90-х

У нас пока еще не было ситуации когда жилье массово ветшает, разрушается и собственник остается без ничего. Поэтому недвижка воспринимается как вечный накопитель, с которым особо ничего не может случиться. И поэтому фондовый рынок у неё пальму первенства еще долго отнять не сможет.

#стройка
#IPO_SPO
#бетон_портфель
ДомРФ тем временем ... нормальное IPO: почти 20% роста с размещения.
Напоминает Совкомбанк, только пошустрее.
Вообще если банк ответственно подходит к управлению стоимостью собственных бумаг, то все в порядке обычно.