🏗️ Что ждет ипотечников?

Ютюб забит сейчас роликами о судьбе человечества. А Сергей Смирнов рассуждает о проблемах простых смертных.
Мне кажется, что такие ролики намного полезнее.

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

Содержание:
⭕️ Почему недвижимость в кредит - плохой способ защиты от инфляции
⭕️ Как инфляция увеличивает сроки погашения ипотеки
⭕️ Почему важно пересмотреть структуру доходов и расходов
⭕️ Новостройка + аренда. Риски и скрытые убытки
⭕️ Проблемы любителей инвестировать с ипотечным плечом

#видео #недвижимость #ипотека

@pensiya35

​​✋ ПОЖАЛУЙСТА, НЕ ПОКУПАЙТЕ КВАРТИРУ В 2023 ГОДУ!

...пока не посмотрите мой ролик👇

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

Содержание:
⭕️ Моя ошибка в 2020 году
⭕️ Типы покупателей бетона
⭕️ Бытовики
⭕️ Строители
⭕️ Парковшики кеша
⭕️ Купипродайчики
⭕️ Бизнесмены
⭕️ Рантье
⭕️ Зачем вам инвестировать в недвижимость?
⭕️ Правильные цели
⭕️ Зачем вам вообще недвижимость?
⭕️ Биологическая программа
⭕️ Не спорьте с женой!
⭕️ Как я решил квартирный вопрос
⭕️ А вдруг арендодатель выкинет на мороз
⭕️ Копить на квартиру или брать ипотеку?
⭕️ Как я боялся рынка акций
⭕️ Стратегии бетонных рантье
⭕️ Инвестиции с минимальными вложениями
⭕️ Плечевики
⭕️ Нарезаторы
⭕️ Из миллиона сделать два
⭕️ Почему мне не подходят спекуляции на недвижимости
⭕️ Купить с дисконтом на котловане?
⭕️ Сдавать посуточно?
⭕️ Как купить квартиру на Арбате
⭕️ Как купить остров
⭕️ Из лудоманов в парковщики
⭕️ Вытащить деньги на хлеб
⭕️ Недвижимость как вечная облигация
⭕️ Почему я не жалею, что продал жилье

P.S. Открыл комментарии к видео😜

#недвижимость #коммерческая_недвижимость #ипотека #аренда

@pensiya35

Теперь всегда буду скидывать эту ссылку "инвесторам"-ипотечникам😜

https://youtu.be/EqGpElteHpY

#ипотека #недвижимость

😜 Когда-то она может стать твоей... и его🙈

#ипотека #комикс

@pensiya35

​​🚈 Как погасить ипотеку за 2 года?

Сегодня я поделюсь с вами аж четырьмя стратегиями досрочного погашения ипотеки.

У меня будет минимум цифр. Только понятные мысли. Вы точно не уснете к середине ролика.

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

Содержание:
⭕️ ЗАЧЕМ?
⭕️ Биология
⭕️ Движение по рельсам
⭕️ Одна квартира себе, другая дяде-банкиру
⭕️ А в друг выселят на улицу
⭕️ Купим квартиру за 20 млн. чтобы не переезжать
⭕️ Ура! Моя квартира выросла в цене
⭕️ Статистика врет
⭕️ Стратегии, которые не выводят из тупика
⭕️ Погасить ипотеку за 5 лет
⭕️ Сверхзанятые
⭕️ Мена
⭕️ Скупой ипотечник = бедный ипотечник
⭕️ Стратегия кота Матроскина
⭕️ А что если арендовать и копить?
⭕️ Опасные фокусы
⭕️ Вычет и маткапитал

#ипотека #недвижимость #кредиты #видео

@pensiya35

#ипотека #кредиты #комикс

@pensiya35

🤔 Раньше как-то попроще было

#ипотека #комикс

@pensiya35

🏢 Переиграл всех? Или попал в ловушку?

Прочитал сегодня пост коллеги-инвестора. Парень явно неглупый, инвестирует, облигации любит.

И тут он решает: зачем копить ради накопления? Возьму-ка я ипотеку. Да не простую, а льготную — по семейной программе.

В июне 2024-го он делает финт ушами: покупает квартиру-новостройку.
Дата окончания строительства 2026-2027 годы.
Первоначальный взнос 9,1 млн. рублей своих денег. И 6 миллионов через ипотеку.

В мае 2024 покупает ОФЗ 26248. По цене около 85% от номинала. 4000 штук.

Купонами гасит ипотечный платеж в размере 35.000 рублей в месяц.

Деньги работают. Всё звучит логично, красиво, чуть ли не как гайд из телеграма по личным финансам. Но давайте включим режим «А если подумать?»

Почему эта схема — игра в жмурки с поездом:

1. Квартира в новостройке — это не актив, а обещание

Человек радуется покупке, как будто уже поставил тапочки в прихожей. Но реальность такова: он купил не квартиру, а обещание застройщика когда-нибудь её достроить. А если нет? Привет, суды. Привет, ипотека, которую всё равно надо платить. За воздух.

2. Купоны не вечны, и не гарантированы

ОФЗ — не касса взаимопомощи. Да, их считают надёжными. Но у нас уже бывали времена, когда даже государство говорило: «Извините, позже». 1998-й, ГКО, реструктуризация — ничего не напоминает? А пока купонов нет — ипотека капает. Придётся гасить из основного капитала.

Ипотека — это бухгалтер. А купоны — это художник. Первый требует деньги по графику. Второй может уйти в отпуск. Или забухать. Или вообще исчезнуть с горизонта.

В этом и кроется риск: обязательства железобетонные, а доходы — как повезет.

3. 9 миллионов — чтобы занять шесть?

Автор вложил 9,1 миллиона своих, чтобы... взять шесть в долг. При этом риски остались, а «жирная» подушка исчезла. Зачем так делать? Если инвестором движет страх и биологическая программа «свой угол», то лучше купить вторичку без кредитов. Если он спокоен как удав и всё просчитывает, то правильнее 15 лет арендовать, пока капитал растет. А тут полумера, кмк.

4. Ликвидность = свобода и путь к богатству. А тут этого нет

Недостроенная новостройка — это воздух, который быстро не продать. А ОФЗ — инструмент биржевой. Сегодня они стоят 85% от номинала, завтра — 110%.

Я в 2014 году ощутил это на собственной шкуре. Когда не смог продать несколько «живых» однушек у метро и скупить просевшие акции. Хотя мне было в разы легче это сделать, чем автору. Но не успел.

ВЫВОД
Схема красивая, спору нет. Особенно если рассказывать об этом на кухне с бокалом вина.

В моем понимании этот трюк очень опасен.

Автору кажется, что он всё просчитал. Но это не инвестиция, это попытка построить карточный домик из 15 переменных: купон, срок сдачи, ставка, рефинансирование, стоимость ОФЗ, ликвидность квартиры, геополитика, экономика.

Одна переменная обнулилась — всё развалилось.

А вы что думаете. Это ловушка или победа?

👍 — Ловушка
🔥 — Победа

#ипотека #недвижимость #мысли

@pensiya35

🍷 Счастье в долг

Недавно мне написала подписчица. Точную цитату приводить не буду, но общий смысл такой:

«У меня ипотека. Но всё под контролем. Платёж — 10% от дохода. Сдаю жилье в аренду. Капитал растёт, риски диверсифицированы.

Почему вы считаете, что все, у кого ипотека, — по уши в долгах? Это обидно.»

Мой ответ:

Спасибо, что читаете и пишете.

Вы не та, о ком шла речь. У вас ипотека — инструмент. Умно взяли (под низкую ставку), грамотно управляете, растите капитал.

Но таких, как вы, — единицы.

Я писал про большинство. А большинство другое. Это не абстрактные цифры. Это мои друзья, клиенты агентства VE, родственники. И я часто слышу от коллег-агентов:
«Не тянем ипотеку», «Выселяют» и др.

У вас ипотека — рычаг. У них — петля на шее.

Я не против других точек зрения. Просто делюсь своей. Но когда вижу, что 95% людей ставят телегу впереди лошади — кричу. Потому что иначе никто не очнётся.

Разберу на примере. У меня есть близкий родственник — очень умный, образованный, но любит выпить. Выпивает почти каждый день по 150 гр. водки. Алкоголиком себя, разумеется, не считает.

Он нашёл себе оправдание: мол, Черчилль пил каждый день. Прожил долго. И у него целая теория, почему пить — это нормально.

А я видел, как спивались и умирали мои близкие. Теперь вообще не пью, даже на Новый год. Потому что помню, чем всё кончается. А еще знаю, что алкоголь притупляет мозговую активность. Выгод никаких. Только мимолетное счастье в долг с большими процентами.

С кредитами та же история. Для большинства — это не инструмент, а зависимость. Такая же как алкоголь.

И разговоры про «культуру кредитования» для меня звучат как «культура пития». Иллюзия и самообман.

Если кого-то мои посты про долги задели — значит, триггер сработал. Это приём. И это хорошо. Я донес информацию через боль. Чтобы человек задумался и начал менять жизнь к лучшему.

#кредиты #ипотека #мысли

@pensiya35