😉 Депозиты столько не дают

Инвестировать в коммерческую недвижимость сложнее, чем кажется — но награда стоит того.

В новом ролике мой партнер Сергей Смирнов разбирает реальный кейс: покупку большого моно-объекта в спальном районе, работу с арендаторами типа «Чижика», «Лавки» и «Самоката» и нюансы перепродажи после сдачи в аренду.

Как можно заработать десятки миллионов на правильных решениях. И где можно споткнуться.

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

Почему стоит посмотреть видео:
⭕️ Вы узнаете, почему иногда лучше покупать большой объект, чем размениваться на мелкие площади.
⭕️ Поймёте, как арендаторы с оборотными договорами помогают защищаться от инфляции.
⭕️ Посмотрите, как устроены реальные сделки. На практике, а не на словах.
⭕️ Разберётесь, как работает диверсификация рисков внутри одного здания.
⭕️ Получите готовую стратегию: быстрые спекуляции vs дивидендная парковка капитала.
⭕️ Услышите о реальном кейсе — как инвестор заработал 70% прибыли за год.
⭕️ Поймёте, почему ждать «идеальный момент» с депозитами — значит упустить лучшие лоты.

Важно! Это видео подойдет только тем, кто интересуется инвестициями в коммерческую недвижимость.

#недвижимость #видео

@pensiya35

📦 Колосс на глиняных ногах — кто добьёт ПВЗ?

Выступление Сергея Смирнова — это не просто доклад, а тревожный звоночек для всех, кто верит в вечность маркетплейсов и пунктов выдачи заказов.

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

Содержание:
⭕️ Почему ПВЗ — «стул на хлипких ножках»
⭕️ Как маркетплейсы каннибализируют своих же франчайзи
⭕️ Почему экономика доставки может посыпаться не из-за аренды, а из-за банального роста зарплат

Если вы инвестируете в стрит-ритейл или просто хотите понять, что происходит с коммерческой недвижимостью, — обязательно посмотрите.
Сергей объясняет жёстко, с цифрами, без иллюзий.

Плюс — немного про складской дефицит, «лайтовый индустриал» и сараи, которые теперь зовут инвестициями.

Будет полезно, особенно если вы хотите инвестировать с умом, а не в тренды.

#недвижимость #видео

@pensiya35

🏢 Переиграл всех? Или попал в ловушку?

Прочитал сегодня пост коллеги-инвестора. Парень явно неглупый, инвестирует, облигации любит.

И тут он решает: зачем копить ради накопления? Возьму-ка я ипотеку. Да не простую, а льготную — по семейной программе.

В июне 2024-го он делает финт ушами: покупает квартиру-новостройку.
Дата окончания строительства 2026-2027 годы.
Первоначальный взнос 9,1 млн. рублей своих денег. И 6 миллионов через ипотеку.

В мае 2024 покупает ОФЗ 26248. По цене около 85% от номинала. 4000 штук.

Купонами гасит ипотечный платеж в размере 35.000 рублей в месяц.

Деньги работают. Всё звучит логично, красиво, чуть ли не как гайд из телеграма по личным финансам. Но давайте включим режим «А если подумать?»

Почему эта схема — игра в жмурки с поездом:

1. Квартира в новостройке — это не актив, а обещание

Человек радуется покупке, как будто уже поставил тапочки в прихожей. Но реальность такова: он купил не квартиру, а обещание застройщика когда-нибудь её достроить. А если нет? Привет, суды. Привет, ипотека, которую всё равно надо платить. За воздух.

2. Купоны не вечны, и не гарантированы

ОФЗ — не касса взаимопомощи. Да, их считают надёжными. Но у нас уже бывали времена, когда даже государство говорило: «Извините, позже». 1998-й, ГКО, реструктуризация — ничего не напоминает? А пока купонов нет — ипотека капает. Придётся гасить из основного капитала.

Ипотека — это бухгалтер. А купоны — это художник. Первый требует деньги по графику. Второй может уйти в отпуск. Или забухать. Или вообще исчезнуть с горизонта.

В этом и кроется риск: обязательства железобетонные, а доходы — как повезет.

3. 9 миллионов — чтобы занять шесть?

Автор вложил 9,1 миллиона своих, чтобы... взять шесть в долг. При этом риски остались, а «жирная» подушка исчезла. Зачем так делать? Если инвестором движет страх и биологическая программа «свой угол», то лучше купить вторичку без кредитов. Если он спокоен как удав и всё просчитывает, то правильнее 15 лет арендовать, пока капитал растет. А тут полумера, кмк.

4. Ликвидность = свобода и путь к богатству. А тут этого нет

Недостроенная новостройка — это воздух, который быстро не продать. А ОФЗ — инструмент биржевой. Сегодня они стоят 85% от номинала, завтра — 110%.

Я в 2014 году ощутил это на собственной шкуре. Когда не смог продать несколько «живых» однушек у метро и скупить просевшие акции. Хотя мне было в разы легче это сделать, чем автору. Но не успел.

ВЫВОД
Схема красивая, спору нет. Особенно если рассказывать об этом на кухне с бокалом вина.

В моем понимании этот трюк очень опасен.

Автору кажется, что он всё просчитал. Но это не инвестиция, это попытка построить карточный домик из 15 переменных: купон, срок сдачи, ставка, рефинансирование, стоимость ОФЗ, ликвидность квартиры, геополитика, экономика.

Одна переменная обнулилась — всё развалилось.

А вы что думаете. Это ловушка или победа?

👍 — Ловушка
🔥 — Победа

#ипотека #недвижимость #мысли

@pensiya35

🏖 Пока одни учат «как стать женственной», другие просто сдают недвижку и подписаны как «Хозяйка».

Без марафонов. Без стресса.

P.S. Напомню, что у меня вышла книга о психологии денег. Вот ссылки: ВБ, Озон, Литрес, MP3

#комикс #недвижимость

@pensiya35

🤷‍♂ Я ничего не имею против экономистов.

Пока они погружены в теорию, не делают прогнозов и не занимаются финансовой пропагандой.

Летом постараюсь выпустить ролик про Рэя Далио и подобных «гуру».

А пока посмотрите вот это видео

https://youtu.be/-caceEFt6SQ

P.S.
И да, Россия — ни разу не новая Венесуэла

P.P.S.
Мысль, которую я, к сожалению, понял только к 40 годам.

Если человек уверенно говорит, это не значит, что он говорит правду.

Более того это не значит, что он сам уверен в том, что он говорит.

Верно и обратное. Если человек говорит, краснеет и запинается, это ещё не значит, что он говорит НЕправду.

И это не значит, что он сам НЕ уверен в том, что говорит.

(c) Антон Мажирин

#экономика

@pensiya35

🗑🤷‍♂️ Им нужен обман...

Сегодня расскажем, как мы пытались починить ЦИАН и Авито.

Сделать нормальную платформу с проверенными квартирами. Без фейков, дублей и заманух.

Вложили 5 миллионов. Заставляли агентов ходить ногами. Сделали красиво, умно, по правилам.

А оказалось — людям это нафиг не нужно. Почему?

Ответы в ролике👇

[ СМОТРЕТЬ ВИДЕО ]

P.S.
Тормозит Ютюб? Не проблема! Ниже ссылки на альтернативные платформы.👇

📺 ВК.Видео — https://vk.com/vproliote
📺 Дзен — https://dzen.ru/vprolete
📺 Rutube — https://rutube.ru/channel/40182563/
🎵 Яндекс.Музыка — https://music.yandex.ru/album/32779541

P.P.S.
Если у вас есть похожие истории, присылайте их к нам в телеграм @petr_p35

#видео #недвижимость #инспектор

🏢 Окупаемость 8 лет? Сказки от застройщика!

Застройщик улыбается, брокер угощает кофе, в буклете — аптека, на деле — пшик.

Хотите купить «готовый» арендный бизнес? Часто вас будет ждать активный геморрой вместо пассивного дохода.

[ ЧИТАТЬ СТАТЬЮ ]

Никита Корниенко делится личными историями провала и рассказывает, как нас разводят красивыми рендерами, липовыми договорами и волшебными цифрами окупаемости.

#габ #недвижимость

@pensiya35