#LTI_альтернативные_инвестиции #LTI_недвижимость
Сегодня напишу про нестандартные инвестиции. Пока путешествовал, узнал немного про рынок недвижимости во Вьетнаме от знакомой, у которой своя компания по покупке/продаже и аренде недвижимости в Хошимине. Мне, к сожалению, не очень релевантно, так как капитал пока не позволяет, но может быть кому-то будет интересно.
Несколько общих фактов:
1) Экономика Вьетнама растет в среднем на 6-7% в год и темпы роста не падали ниже 5% уже 30 лет!
2) Политическо-экономическое устройство Вьетнама похоже на Китай - вся власть контролируется местной коммунистической партией, но в стране рыночная экономика (хотя и со значительными ограничениями) и она постепенно становится более открытой для внешнего мира.
3) В 2015 году иностранцам разрешили покупать жилую недвижимость во Вьетнаме и с тех пор начался бум, особенно в Хошимине. Это крупнейший и наиболее экономически развитый город Вьетнама с населением около 12 млн человек (что-то вроде вьетнамского аналога Шанхая). Он же пользуется наибольшей популярностью среди иностранцев.
4) Иностранцам по закону нельзя владеть более 30% квартир в любом жилом проекте (здание или комплекс зданий рядом). Но спрос настолько большой, что во многих проектах квоты не хватает и застройщики вместо продажи сдают квартиры в долгосрочную аренду на 50 лет (даже без дисконта). В результате во многих жилых комплексах более половины квартир принадлежит иностранцам и сдается в аренду, так как они обычно там не живут.
5) Иностранные юр. лица могут покупать квартиры только для операционной деятельности (например, чтобы в них жили сотрудники компании). Не знаю, где проходит грань между операционной деятельностью и инвестициями и какие возможны санкции, но частые операции по покупке/продаже точно вызовут вопросы.
Экономика недвижимости в Хошимине примерно следующая:
1) Цены на качественную жилую недвижимость за последние несколько лет уже значительно выросли и продолжают расти, хотя уже не так быстро. В хороших домах квадратный метр стоит 3-5 тысяч долларов, в самых дорогих местах в центре города цены могут быть уже выше 10 тысяч долларов за метр.
Пример хорошего дома в 15-20 минутах езды от центра на машине, популярного среди иностранцев, где метр стоит 4-5 тысяч долларов: жилой комплекс на 25-30 этажей и 200-300 квартир с англоговорящим ресепшн, охраной, парковкой, открытым бассейном на крыше, спортзалом, игровой площадкой, различными зонами отдыха и т.д.: https://www.dotproperty.com.vn/en/condo/6563/the-nassim
2) Естественно, подальше от центра в районах попроще недвижимость стоит значительно дешевле, можно и за тысячу долларов за метр найти неплохое жилье, особенно на этапе строительства, например: https://www.dotproperty.com.vn/en/1-bedroom-condo-for..
3) Доходность недвижимости от сдачи в аренду около 6-7% гросс, если вычесть налоги (10%) и комиссию управляющей компании (до 20%), получится 4-5% чистыми. Доходность от долгосрочной сдачи в аренду и краткосрочной сдачи через Airbnb в среднем примерно одинаковая, если учесть простои, сопутствующие расходы и комиссии.
4) Если объект находится на этапе строительства, покупатель вносит депозит (например, 50% от стоимости квартиры на текущем этапе), а после окончания строительства выплачивает остальную сумму и получает квартиру в собственность. Некоторые сразу перепродают квартиры и иногда получают доходность 100+% на вложенный капитал за пару лет (например, купили на этапе строительства, когда метр стоил $3k и внесли депозит 50%, перепродали после окончания строительства за $4.5 за метр).
5) В будущем доходность такого порядка уже вряд ли будет, и, как и везде, нужно разбираться в рынке, чтобы понять, какие объекты вероятно вырастут в цене (многие квартиры сейчас стоят столько же, сколько и 5 лет назад до открытия рынка для иностранцев). Но прирост стоимости на 10-15% в год в долларах + доход от сдачи в аренду - вполне реалистичный сценарий для хороших объектов.
@long_term_investments
Сегодня напишу про нестандартные инвестиции. Пока путешествовал, узнал немного про рынок недвижимости во Вьетнаме от знакомой, у которой своя компания по покупке/продаже и аренде недвижимости в Хошимине. Мне, к сожалению, не очень релевантно, так как капитал пока не позволяет, но может быть кому-то будет интересно.
Несколько общих фактов:
1) Экономика Вьетнама растет в среднем на 6-7% в год и темпы роста не падали ниже 5% уже 30 лет!
2) Политическо-экономическое устройство Вьетнама похоже на Китай - вся власть контролируется местной коммунистической партией, но в стране рыночная экономика (хотя и со значительными ограничениями) и она постепенно становится более открытой для внешнего мира.
3) В 2015 году иностранцам разрешили покупать жилую недвижимость во Вьетнаме и с тех пор начался бум, особенно в Хошимине. Это крупнейший и наиболее экономически развитый город Вьетнама с населением около 12 млн человек (что-то вроде вьетнамского аналога Шанхая). Он же пользуется наибольшей популярностью среди иностранцев.
4) Иностранцам по закону нельзя владеть более 30% квартир в любом жилом проекте (здание или комплекс зданий рядом). Но спрос настолько большой, что во многих проектах квоты не хватает и застройщики вместо продажи сдают квартиры в долгосрочную аренду на 50 лет (даже без дисконта). В результате во многих жилых комплексах более половины квартир принадлежит иностранцам и сдается в аренду, так как они обычно там не живут.
5) Иностранные юр. лица могут покупать квартиры только для операционной деятельности (например, чтобы в них жили сотрудники компании). Не знаю, где проходит грань между операционной деятельностью и инвестициями и какие возможны санкции, но частые операции по покупке/продаже точно вызовут вопросы.
Экономика недвижимости в Хошимине примерно следующая:
1) Цены на качественную жилую недвижимость за последние несколько лет уже значительно выросли и продолжают расти, хотя уже не так быстро. В хороших домах квадратный метр стоит 3-5 тысяч долларов, в самых дорогих местах в центре города цены могут быть уже выше 10 тысяч долларов за метр.
Пример хорошего дома в 15-20 минутах езды от центра на машине, популярного среди иностранцев, где метр стоит 4-5 тысяч долларов: жилой комплекс на 25-30 этажей и 200-300 квартир с англоговорящим ресепшн, охраной, парковкой, открытым бассейном на крыше, спортзалом, игровой площадкой, различными зонами отдыха и т.д.: https://www.dotproperty.com.vn/en/condo/6563/the-nassim
2) Естественно, подальше от центра в районах попроще недвижимость стоит значительно дешевле, можно и за тысячу долларов за метр найти неплохое жилье, особенно на этапе строительства, например: https://www.dotproperty.com.vn/en/1-bedroom-condo-for..
3) Доходность недвижимости от сдачи в аренду около 6-7% гросс, если вычесть налоги (10%) и комиссию управляющей компании (до 20%), получится 4-5% чистыми. Доходность от долгосрочной сдачи в аренду и краткосрочной сдачи через Airbnb в среднем примерно одинаковая, если учесть простои, сопутствующие расходы и комиссии.
4) Если объект находится на этапе строительства, покупатель вносит депозит (например, 50% от стоимости квартиры на текущем этапе), а после окончания строительства выплачивает остальную сумму и получает квартиру в собственность. Некоторые сразу перепродают квартиры и иногда получают доходность 100+% на вложенный капитал за пару лет (например, купили на этапе строительства, когда метр стоил $3k и внесли депозит 50%, перепродали после окончания строительства за $4.5 за метр).
5) В будущем доходность такого порядка уже вряд ли будет, и, как и везде, нужно разбираться в рынке, чтобы понять, какие объекты вероятно вырастут в цене (многие квартиры сейчас стоят столько же, сколько и 5 лет назад до открытия рынка для иностранцев). Но прирост стоимости на 10-15% в год в долларах + доход от сдачи в аренду - вполне реалистичный сценарий для хороших объектов.
@long_term_investments
www.dotproperty.com.vn
The Nassim - Ho Chi Minh
Ideally located in the heart of the Thao Dien neighborhood – the renowned hub of the affluent citizens and expatriates, The Nassim offers homeowners the p...