Доступное жилье: в поисках оптимального дизайна

Исходим из следущего:

- Льготные программы вводятся или для стимулирования спроса в условиях экономического спада, или для адресной поддержки конкретных групп населения;

- Мы знаем, что наибольший вклад льготные программы вносят в общий спрос тогда, когда прочие макроусловия ухудшаются (в остальное время они работают на перегрев и спад доступности жилья - здесь подробнее).

Вводные со стороны предложения:

- Важным фактором расширения застройки выступает стоимость проектного финансирования;

- Существуют регуляторные проблемы для участия профессиональных игроков на рынке ИЖС;

- Проблема приобретения готового жилья лежит не столько в плоскости стоимости кредита, сколько в величине первоначального взноса (который дополнительно драйвит всеобщая льготка).

Важная идея: "Жилая недвижимость - это именно жилье, а не инвестиция, за инвестициями на фондовые рынки и в коммерческий сектор".

Далее можно исходить из задачи. Если мы хотим повысить доступность жилья, сгладив при этом шоки экономических циклов на доходы, то вырисовывается примерно такая схема:

1. Снижение стоимости проектного финансирования до уровня, позволяющего поддерживать стабильные темпы роста ввода нового жилья на заданном уровне + развитие секьюритизации при сохранении на балансе у банков доли секьюритизированного портфеля (снижение стоимости ипотеки + купирование риска).

2. Ориентация на помощь с первоначальным взносом для тех, у кого нет недвижимости, а не льготирование ставки для всех (жилье - это не инвестиция, а товар длительного пользования): прогрессия материнского капитала, программы для молодых специалистов по каналу крупных предприятий и софинансирование для МСП, налоговые вычеты на покупку первого жилья и т.д.

3. Адресная льготка на первый обьект недвижимости для ограниченных групп заёмщиков.

4. Дерегулирование в части ИЖС для профессиональных игроков.

5. Налог на покупку третьего и далее жилья + ограничения доступа на рынок жилой недвижимости нерезидентам (локализуем собственно потребительский спрос).

Все прочие меры поддержки могут быть приняты лишь в качестве контрциклических и краткосрочных. Т.е. применительно к макроусловиям. Количественные параметры и детали нужно считать. Вполне возможны корректировки, тут скорее что-то вроде общих принципов.

Хайек и Конституция 1980

Тема влияния Хайека, как прямого, так и косвенного, до сих пор является дискуссионным вопросом. Три главных аргумента «за» выделила Карин Фишер в книге The Road from Mont Pèlerin: The Making
of the Neoliberal Thought Collective:

1⃣ Встреча Хайека с Пиночетом в 1977 г. была личной правительственной консультацией, повлиявшей как на сами взгляды генерала, так и на разработку конституции.
2⃣ Хайме Гусман, главный архитектор правительственных институтов и автор всех важных документов, был сторонником и фанатом Хайека.
3⃣ Хайек обладал большим косвенным влиянием на чилийские элиты.

Как можно догадаться, и тут я стою на «ревизионистских» позициях (с тз русскоязычной историографии). Брюс Колдуэлл и Леонидас Монтес в своей статье отлично разобрали первый и третий аргумент.

Если тезисно, то выходит следующее:

1⃣ фон Хайек был крайне малоизвестным ученым в чилийской среде. По выражению тех, кто все же читал Хайека, им было не с кем его обсудить среди своих коллег в 1960-70-е гг.

2⃣ Поездку в Чили ему организовали при помощи двух видных членов Общества Мон-Пелерин: гватемальского экономиста Мануэля Айяу и чилийского «чикагского мальчика» Карлоса Касереса. Поездка хоть и была насыщенной по количеству встреч, но по характеру скорее была академической.

3⃣ Хайек плохо представлял куда он вообще приехал и тем более он не был погружен в контекст реформ. На вопросы местных журналистов он отвечал крайне расплывчато, не вдаваясь в конкретику, а порой и открыто удивлялся, когда ему объясняли нюансы проводимой политики.

4⃣ Авторам статьи удалось проинтервьюировать Касереса, который присутствовал на встрече Пиночета и Хайека. По его словам, встреча была короткой, не более 20 минут, и в основном Хайек хвалил общее направление реформ. По мнению реформатора, для Пиночета Хайек предстал как безусловно заслуженный экономист, но все же не как идеолог или тем более вдохновитель конституции.

5⃣ Австрийский теоретик действительно стал почетным спикером в CEP (фото с того собрания), а собрание Общества Мон-Пелерин в 1981 году провели в Винье-дель-Мар, но и это трактуется не как прихоть руководства страны, а как заслуга поклонников в лице все того же Карлоса Касереса и Педро Ибаньеса, которые смогли организовать встречу гигантов неоклассической школы в Чили.

Второй аргумент лучше разобрала Валентина Вербаль. Суть в следующем.

Если с экономикой военные изначально не понимали что им делать, из-за чего «чикагским мальчикам» пришлось полтора года выбивать себе право на руководство экономикой с помощью своих патронов из ВМФ и ODEPLAN (подробнее писал про это все в тематическом лонгриде), то с конституцией все было ровно наоборот.

Уже через два дня после переворота Правительственная хунта назначила Хайме Гусмана руководителем группы по изучению конституции. Еще через десять дней хунта назначила комиссию из юристов по конституционному праву для подготовки проекта нового основного закона. Первоначально группа называлась "Comisión Constituyente", затем "Comisión de Estudio de la Nueva Constitución Política del Estado" и, наконец, просто "Comisión Ortúzar", и работала она с 1973 по 1978 год. К июлю 1977 года Пиночет начал публично говорить о новой конституции (речь на холме Чакарильяс + публикация «Ориентиров» для новой конституции). В общем, когда Хайек встретился с Пиночетом и рассказал в двух словах о своих впечатлениях, процесс шел полным ходом уже почти 4 года как.

Сам же Гусман, создатель гремиалистского движения наследовал совсем другим течениям. Чаще всего выделяют католический томизм, испанский корпоративизм и чилийский консерватизм (привет, Порталес). Вся эта «синкретическая» смесь в итоге и родила гремиализм.

Если коротко, что Хайек, что Гусман не любили представительную демократию и хотели, чтобы общество строилось на горизонтальных сообществах, но вот с ролью государства они сильно расходились.

Так что словосочетание «Конституция Свободы» чилийские пропагандисты использовали в смысле «Конституция Свободы от марксизма», а оммаж на работу известного австрийца вышел случайно.