Драйверы доступности жилья на рыночных условиях по формулам из (IMF , 2023): "+" - рост доступности, "-" - снижение

Доступное жилье: в поисках оптимального дизайна

Исходим из следущего:

- Льготные программы вводятся или для стимулирования спроса в условиях экономического спада, или для адресной поддержки конкретных групп населения;

- Мы знаем, что наибольший вклад льготные программы вносят в общий спрос тогда, когда прочие макроусловия ухудшаются (в остальное время они работают на перегрев и спад доступности жилья - здесь подробнее).

Вводные со стороны предложения:

- Важным фактором расширения застройки выступает стоимость проектного финансирования;

- Существуют регуляторные проблемы для участия профессиональных игроков на рынке ИЖС;

- Проблема приобретения готового жилья лежит не столько в плоскости стоимости кредита, сколько в величине первоначального взноса (который дополнительно драйвит всеобщая льготка).

Важная идея: "Жилая недвижимость - это именно жилье, а не инвестиция, за инвестициями на фондовые рынки и в коммерческий сектор".

Далее можно исходить из задачи. Если мы хотим повысить доступность жилья, сгладив при этом шоки экономических циклов на доходы, то вырисовывается примерно такая схема:

1. Снижение стоимости проектного финансирования до уровня, позволяющего поддерживать стабильные темпы роста ввода нового жилья на заданном уровне + развитие секьюритизации при сохранении на балансе у банков доли секьюритизированного портфеля (снижение стоимости ипотеки + купирование риска).

2. Ориентация на помощь с первоначальным взносом для тех, у кого нет недвижимости, а не льготирование ставки для всех (жилье - это не инвестиция, а товар длительного пользования): прогрессия материнского капитала, программы для молодых специалистов по каналу крупных предприятий и софинансирование для МСП, налоговые вычеты на покупку первого жилья и т.д.

3. Адресная льготка на первый обьект недвижимости для ограниченных групп заёмщиков.

4. Дерегулирование в части ИЖС для профессиональных игроков.

5. Налог на покупку третьего и далее жилья + ограничения доступа на рынок жилой недвижимости нерезидентам (локализуем собственно потребительский спрос).

Все прочие меры поддержки могут быть приняты лишь в качестве контрциклических и краткосрочных. Т.е. применительно к макроусловиям. Количественные параметры и детали нужно считать. Вполне возможны корректировки, тут скорее что-то вроде общих принципов.

Снижение доступности жилья с начала действия программы всеобщей льготки от @c0ldness

Всемирный банк признал Россию страной с высоким уровнем дохода населения.

Разберемся.

1. Метрика

ВБ в данном случае использует метрику - Валовый национальный доход на душу населения, расчитынный методом Атласа.

ВНД = ВВП + Входящие из других стран доходы - Исходящие в другие страны доходы

По сути ВНД - это сумма доходов резидентов страны, полученных в процессе создания ВВП своей страны и ВВП других стран.

Отличие метода Атласа от метода сопоставления по текущему курсу в том, что там используется средий за три года курс с поправкой на разницу внутренней и международной инфлции (подробнее здесь). Идея в том, чтобы нивелировать излишнюю волатильность текущего валютного курса, который может сильно влиять на значение итогового показателя, заметно искажая реальную динамику (тут наглядно).

2. Классификация ВБ

В текущей редакции:

ВНД на душу < 1146 долл - страны с низкими доходами (из всей выборки с полностью доступными данными таких стран порядка 20, за исключением Сирии, Афганистана и КНДР сгруппированы в Африке).

1145 долл < ВНД на душу < 4516 долл - страны с доходами ниже среднего (сгруппированы в Африке, Юго-Восточной Азии и Центральной Америке - порядка 50 стран)

4515 долл < ВНД на душу < 14006 долл - страны с доходами выше среднего (сгруппированы в Восточной, Центральной и Юго-Западной Азии, Латинской Америке и немного Восточной Европы + Северной и Южной Африки, тоже порядка пяти десятков)

ВНД на душу > 14005 долл - страны с высокими доходами

Тут подробнее.

Стран с высокими доходами больше всего - порядка 60. Локализация вполне очевидная - Запад + Япония, Корея + Петрократии + немного ЛатАм и вот теперь Россия. Медиана - Кипр (30 990 долл), средняя - 39 606 долл, наименьшее значение - Россия, Палау (14 250 долл), наибольшее - Норвегия (102 460 долл).

3. Резюме

Россия вошла в элитный клуб, но внутри этого клуба высокая неоднородность. Фактически сейчас РФ - на нижней границе, ВНД на душу в 2 раза ниже медианного значения в клубе, почти в 3 раза ниже среднего и в 7 раз меньше максимального.

Но все же, примерно в 120 странах ситуация хуже. Если взять среднедушевой денежный доход в России в 2023 году (53 тысячи), то в мировом распределении - это топ 36% по уровню доходов.

Короче, Россия - это Тоттенхэм.

Динамика ВНД на душу по странам с 1987 по 2023 годы.

Можно увидеть, что в период с 2012 по 2014 годы мы уже были страной с высоким доходом.

А потом что-то случилось. 10 лет потребовалось, чтобы вернуться.

Михаил Пожарский, когда ему в очередной раз припомнили ЖЖ нулевых.

А еще, когда в Прекрасной России Будущего выборы с перевесом на 0,1% выиграли противники безусловного базового дохода.

Реакция Григория Баженова, когда в Прекрасной России Будущего проиграли сторонники безусловного базового дохода

Карвахаля не люблю, ни за кого не болел, немцы играли лучше

Григорий Баженов так и не смог подключиться к трансляции на ОККО матча Португалия — Франция. Очень расстроен.

А потом прочитал рецензию Лукомского:

https://t.me/lukomski/4358

Забудем про футбол.

Я в восторге от этой песни, если честно. Чувствую себя будто в 2010 после финала Стального Алхимика. Тогда переслушивал трек Братство. С сестрой сделали кавер даже на свадьбу старшего брата (нас 4, 3 брата, 1 сестра).

Как вам?

https://youtu.be/qC4sCCmvoXU?si=oCnKNAKmh99zOPt0

Несмотря на то, что это только Англия, в каком-то смысле этот график — европейская (с конца 18 века не только) история инфляции. Вплоть до отмены золотого стандарта цены почти не менялись, но заметны два всплеска.

Первый — открытие Америки и приток золота в Европу. Хлынувший поток драгоценных металлов из новых земель приводит к первой инфляции — «революции цен» (рост цен в 2—4 раза за период с 30-х гг. до конца XVI в.). К слову, именно тогда начинают появляться первые версии количественной теории денег. Француз Жан Боден и итальянец Бернардо Даванцати с разницей в 20 лет (конец XVI века) формулируют идею, что важную роль в определении уровня цен играет соотношение количества имеющейся монеты и объемов товарооборота. В частности, в качестве причин инфляции они выдвигают как рост золота, так и снижение количества товаров.

Каждый из указанных авторов является представителем позднего меркантилизма. Если ранние меркантилисты стремились к тому, чтобы как можно больше денег оставить в стране (отсюда идеи по запрету вывоза денег из страны в Испании), то поздние думали уже о том, чтобы деньги работали. Такие вот изменения в представлениях.

Второй — ПМВ и частичная отмена золотого стандарта. К слову, на графике видно, что после ПМВ цены падают — тот самый глобальный дефляционный тренд, который выступил одной из важнейших фундаментальных причин Великой Депрессии. Кстати, чем раньше государства отказывались от золотого стандарта, тем мягче для них прошла ВД.

Ну а в 70-х страны окончательно отвязались от золота и вступили в инфляционную эпоху.

Сколько мы будем платить налогов в 2025?

3 июня 2024 года в Госдуму были внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Те самые поправки, которые касаются прогрессивной ставки НДФЛ, повышения налога на прибыль, увеличения НДПИ для ненефтегазовых сырьевиков, ну и так далее.

Ожидаемо, внесенные поправки вызвали волну обсуждений. Не остался в стороне и я, написав несколько постов по теме. Более того, у меня не один раз брали на этот счёт интервью, просто буквально забросали запросами. Короче, было над чем подумать. И хорошо подумав, я решил записать сумму своих рассуждений в этом видео.

Сегодня я расскажу, зачем на самом деле ввели прогрессивную шкалу налогообложения. Сколько мы платим и будем платить налогов. Какие хитрости использует государство, объявляя о налоговых вычетах, и поправят ли положение бедных налоговые новации.

👇👇👇

Варуфакис - это очень яркий пример мышления экономиста, который находится вне экономического мейнстрима. Сильные и интересные интуиции, но слабая формализация и плохо обоснованные выводы.

Что подмечено верно?

Действительно, айти-гиганты явно выходят за границы обычных фирм, к которым мы привыкли. И да, они распоряжаются данными пользователей, а ещё владеют обширной инфраструктурой, способной манипулировать нами. Всё это правда. И это не тянет на конец капитализма и демократии, но тянет на проблему, которая точно требует серьёзного обсуждения.

Но на деле с точки зрения экономики (и капитализма) гораздо интереснее здесь то, как такие айти-компании меняют рыночные структуры, в которые приходят. С одной стороны, происходит явная централизация инфраструктурой части бизнеса (диспетчерская часть такси, инфраструктура торговли и расчетов и т.д.), но с другой, децентрализуется предоставление самих услуг (де-факто эти рынки становятся похожи на совершенно-конкурентные). Достаточно подробно я писал об этом здесь.

Можем ли мы в строгом смысле считать получение такого дохода - плата за пользование инфраструктурой -рентой (рента - по определению непроизводительный доход)?

Лишь в том плане, насколько он превышает конкурентный. При этом у таких инфраструктур конкуренты малочислены. А сами инфраструктуры по сути устанавливают тарифы на пользование их мощностями. Тогда, они ничем не отличаются от естественных монополий.

Просто они более заметны (согласитесь, что скучная жд-монополия гораздо менее примечательна, чем Amazon или Яндекс). И с точки зрения капитализма и экономики регулировать их нужно схожие образом: равный и конкурентный доступ к инфраструктуре всех участников рынка, запрет на использование собственной инфраструктуры в коммерческих целях, а также установление тарифа, который как минимум покрывает все издержки на содержание инфраструктуры и функционирование компании + строгий порядок его индексации (о самих естественных монополиях здесь).

В общем, интуиция яркая и интересная, проблема интересна в политическом плане (конверсия экономической власти в политическую, возможность медиа-манипуляций), но как-то вот на хорошее описание и выводы не тянет.

И вот все у них так.

Технофеодализм?

Есть такой экономист, популярный среди левых, в прошлом министр финансов Греции, Янис Варуфакис. Он написал книгу «Технофеодализм. Что погубило капитализм». Я прочитал небольшой отрывок, где он излагал смысл понятия «технофеодализм», и у меня возникло некоторое недоумение.

Он считает, что владельцы крупных онлайн-платформ вроде Джеффа Безоса превратились в цифровых баронов-феодалов, которые вместо производства и генерации инноваций, стали обычными рентополучателями. А это противоречит духу капитализма как инновационной социально-экономической системы, нацеленной на получение прибыли.

Пользователей таких платформ он называет «cloud serfs» (облачные крепостные), а в владельцев — cloudalists (клаудалисты). Пользователи платят ренту владельцам платформ в форме своих данных, подписок и прочее.

В общем, капитализм доживает последние дни (или уже умер), а мы теперь живым при цифровой полуфеодальной экономической системе.

Аналогия, которую приводит Варуфакис, яркая и понятная, но вот насколько она передает реальное положение дел?

А.Т.

#комментарий

🔻Подпишись на Political Animals

Твоё лицо, когда твой НДФЛ равен половине бюджета Еврейской АО.

Forbes составил рейтинг крупнейших плательщиков НДФЛ.